El mercado de tierras agrícolas atraviesa un nuevo período de valorización y llevó el precio de las hectáreas a niveles récord en términos nominales. Sin embargo, detrás de esa recuperación aparece una fuerte contradicción: mientras los propietarios de los campos pueden beneficiarse del aumento del valor de sus activos y de alquileres más elevados, los pequeños productores que necesitan arrendar para trabajar enfrentan una estructura de costos cada vez más difícil de sostener.

En la subzona maicera de la región núcleo, que comprende como referencia a los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, la hectárea alcanzó un promedio de 17.900 dólares entre enero y julio de 2026. El valor superó los 17.350 dólares registrados en 2012 y marcó un nuevo máximo nominal para esa zona.

El incremento adquiere otra dimensión cuando se observa quiénes se encuentran en condiciones de beneficiarse de esa valorización. Para el propietario, una hectárea que aumenta de precio representa una mayor riqueza patrimonial y, al mismo tiempo, la posibilidad de negociar mejores condiciones de arrendamiento. Para el productor que no posee tierra, en cambio, significa afrontar un costo mayor antes de comenzar siquiera una nueva campaña.

Según datos de la revista especializada Márgenes Agropecuarios, el mercado de tierras atraviesa su quinto año consecutivo de recuperación nominal. Esa tendencia permite que los propietarios mejoren el rendimiento de sus activos, pero coloca una presión adicional sobre quienes deben alquilar los campos y afrontar además el costo de semillas, fertilizantes, combustibles, maquinaria, transporte y otros insumos necesarios para producir.

El valor nominal, de todos modos, no refleja por completo la evolución histórica del precio de la tierra. Un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario estima que los 17.350 dólares por hectárea registrados en 2012 equivaldrían actualmente a unos 25.300 dólares. Por esa razón, aunque los valores actuales representan un récord nominal y el máximo real desde 2020, todavía se encuentran aproximadamente 28,5 por ciento por debajo de aquel máximo.

La recuperación comenzó a tomar fuerza a partir de 2022, después de varios años de estancamiento y retroceso. Los derechos de exportación, las restricciones cambiarias y las dificultades de rentabilidad habían condicionado durante años al mercado agrícola. Desde entonces, el valor de la tierra acumuló una recuperación cercana al 28 por ciento hasta 2026.

Pero la mejora no se distribuye de la misma manera entre todos los actores de la cadena. Los productores que trabajan campos propios pueden capturar una mayor parte del beneficio de la valorización, mientras que aquellos que dependen del arrendamiento deben incorporar el aumento del alquiler dentro de una ecuación productiva que ya enfrenta numerosos costos.

En la región núcleo, el arrendamiento orientativo alcanzó alrededor de 19 quintales por hectárea durante la campaña 2025/26. Se trata de un valor significativo para quienes deben garantizar ese pago independientemente del resultado final de la cosecha y de las condiciones climáticas que atraviese cada campaña.

Los alquileres también recuperaron terreno cuando se los mide en dólares. Después de ubicarse entre 237 y 442 dólares por hectárea entre las campañas 2012/13 y 2021/22, el valor trepó hasta aproximadamente 570 dólares por hectárea durante la campaña 2025/26.

Para un productor arrendatario, ese incremento implica que una porción mayor de los ingresos potenciales de la cosecha queda comprometida desde el inicio. Cada aumento del alquiler reduce el margen disponible para afrontar el resto de los gastos y aumenta la exposición ante una caída de los precios, una reducción de los rindes o un incremento de los costos.

La reducción de las retenciones también introduce una nueva contradicción dentro de la estructura productiva. La disminución de los derechos de exportación puede mejorar el ingreso que recibe el productor por sus granos, pero al mismo tiempo puede generar condiciones para que los propietarios eleven las exigencias sobre el valor de los arrendamientos.

De esta manera, una parte de la mejora que obtiene el productor por una menor carga tributaria puede terminar trasladándose al precio que debe pagar para acceder a la tierra. El resultado es que una medida que beneficia al sector agrícola en términos generales no necesariamente genera el mismo efecto sobre todos los actores que participan de la producción.

La evolución de la rentabilidad de la tierra permite observar otra parte de esta diferencia. El rendimiento bruto anual obtenido por un propietario mediante el arrendamiento de una hectárea se ubicó entre 1,33 y 4,06 por ciento durante el período analizado. Las campañas 2024/25 y 2025/26 se ubicaron entre los registros más elevados de la serie.

“En la última campaña, dicho indicador se ubica en 3,17 por ciento, que es un máximo para la serie bajo análisis”, señaló el informe de la Bolsa de Comercio de Rosario. El documento atribuyó esa mejora “no tanto por una continuidad en el crecimiento del alquiler en quintales, sino por la convergencia cambiaria, precios de la soja a nivel internacional por encima de los 400 dólares por tonelada y baja paulatina en los derechos de exportación”.

El escenario vuelve a poner en discusión la diferencia entre ser propietario de la tierra y trabajarla en condición de arrendatario. Quien posee el campo cuenta con un activo que puede valorizarse y generar ingresos mediante el alquiler, mientras que el productor que debe arrendar necesita recuperar ese costo con una actividad cuyo resultado depende de variables que no controla por completo.

A la presión del alquiler se suma el aumento de determinados costos de producción, entre ellos los fertilizantes y otros insumos vinculados directamente con el dólar. Para los productores de menor escala, estas variaciones tienen un impacto todavía mayor debido a que cuentan con menor capacidad de financiamiento y menos margen para absorber una campaña negativa.

La consecuencia es una estructura agrícola cada vez más desigual. Los grandes productores, los fondos de inversión y los propietarios de extensiones importantes tienen mayor capacidad para negociar condiciones, acceder a financiamiento y soportar períodos de rentabilidad reducida. Los pequeños productores arrendatarios, en cambio, quedan más expuestos a la combinación de alquileres elevados, costos dolarizados y precios agrícolas que no siempre permiten compensar las inversiones realizadas.

En este contexto, la discusión sobre las retenciones excede la cuestión de cuánto recibe el complejo agroexportador en su conjunto. También plantea interrogantes sobre cómo se distribuyen los beneficios dentro de la estructura productiva y qué ocurre con quienes trabajan la tierra pero no son propietarios.

La recuperación del valor de los campos puede representar una señal positiva para el mercado inmobiliario rural y para quienes poseen tierras, pero también puede convertirse en una barrera de entrada cada vez mayor para los productores que dependen del alquiler.

Si la tendencia de aumento de los arrendamientos y de los costos de producción continúa, el riesgo es que una cantidad creciente de pequeños productores no pueda sostener su actividad. La salida de esos productores del sistema no solo modificaría la estructura del sector agrícola, sino que también podría profundizar los niveles de concentración de la producción y de la propiedad de la tierra.

Así, detrás de los récords del precio de la hectárea aparece una realidad mucho más compleja: el campo puede valer cada vez más, pero para quienes necesitan alquilarlo, producir sobre esa tierra puede resultar cada vez más difícil.